Vícios construtivos: como o laudo técnico apoia a garantia

Infiltrações, pisos soltos, fissuras, falhas de impermeabilização e instalações com defeito podem aparecer meses ou anos depois da entrega do imóvel. A construtora tem responsabilidade sobre vícios construtivos, mas pedidos de reparo sem fundamentação técnica costumam ser negados, respondidos com soluções paliativas ou arrastados até os prazos se esgotarem.

O laudo técnico transforma a reclamação em evidência. Entenda o que caracteriza um vício construtivo, quais prazos observar e como o laudo sustenta o seu pedido.

O que são vícios construtivos

São falhas originadas no projeto, nos materiais ou na execução da obra que comprometem o desempenho, o uso, a durabilidade ou a segurança da edificação. Eles se dividem em dois grupos:

• Vícios aparentes: perceptíveis em uma inspeção comum, como revestimentos trincados ou esquadrias desalinhadas no momento da entrega.
• Vícios ocultos: manifestam-se apenas com o tempo ou com o uso, como falhas de impermeabilização que só aparecem após as chuvas.

Vícios construtivos são diferentes de desgaste natural e de danos causados por uso inadequado ou falta de manutenção. Essa distinção técnica é o centro de quase toda discussão com a construtora.

Prazos que você precisa conhecer

Os prazos variam conforme o tipo de vício, o sistema afetado e o contrato. Os principais referenciais são:

• Código de Defesa do Consumidor (art. 26): para vícios aparentes em bens duráveis, o prazo para reclamar é de 90 dias. Para vícios ocultos, esse prazo começa a contar quando o defeito se torna evidente.
• Código Civil (art. 618): o construtor responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra. O parágrafo único do artigo prevê prazo de 180 dias, a partir do aparecimento do vício, para propor a ação.
• ABNT NBR 17170:2022: recomenda prazos de garantia por sistema da edificação, como estrutura, impermeabilização, instalações e revestimentos, para empreendimentos submetidos à aprovação após a entrada em vigor da norma. Antes dela, a referência técnica era o Anexo D da ABNT NBR 15575-1.
• Termo de garantia e manual do proprietário: documentos entregues pela construtora que detalham prazos e condições para cada sistema.

A manutenção também conta

Uma das alegações mais comuns da construtora é a falta de manutenção. A ABNT NBR 5674 e o manual de uso, operação e manutenção (ABNT NBR 14037) definem as rotinas que o proprietário ou o condomínio deve seguir. Guardar notas fiscais, relatórios e registros das manutenções realizadas fortalece o pedido e afasta essa justificativa.

O que o laudo de vícios construtivos deve conter

1. Descrição e localização de cada anomalia, com registro fotográfico.
2. Investigação da origem: projeto, execução, material ou uso.
3. Comparação com o memorial descritivo, o projeto e as normas técnicas aplicáveis.
4. Distinção fundamentada entre vício construtivo, desgaste natural e falta de manutenção.
5. Recomendações de reparo e, quando contratada, estimativa de custos.
6. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do profissional responsável.

A construtora responde a argumentos técnicos. Um laudo bem fundamentado muda o tom da conversa: deixa de ser uma reclamação e passa a ser uma constatação.

Do laudo à solução

Com o laudo em mãos, o caminho costuma seguir estas etapas:

1. Notificação formal à construtora, com o laudo anexado e prazo para resposta.
2. Vistoria conjunta ou reunião técnica para alinhar o escopo dos reparos.
3. Acompanhamento das correções, para verificar se atacam a causa e não apenas o sintoma.
4. Via judicial, quando não há acordo. Nesse caso, o laudo prévio orienta o pedido, e a atuação de um assistente técnico acompanha a perícia judicial.

Condomínios: não deixe a garantia vencer

Vícios nas áreas comuns, como fachadas, coberturas, garagens e impermeabilizações, são tratados pelo condomínio. Uma inspeção predial antes do fim dos prazos de garantia identifica o que ainda pode ser cobrado da construtora e protege o síndico, que tem o dever legal de zelar pela conservação das partes comuns.

Se o problema for uma fissura ou uma infiltração, veja também os guias sobre fissuras e trincas e sobre infiltração em apartamentos.

O próximo passo

Quanto antes o vício for documentado, maiores as chances de uma solução rápida e completa. Um laudo técnico com ART dá clareza sobre a origem do problema e fortalece cada etapa, da notificação à negociação.