Loteamento: da viabilidade à aprovação e ao registro

Transformar uma gleba em lotes é um dos investimentos imobiliários com maior potencial de retorno, e também um dos mais sujeitos a surpresas. Restrições ambientais, exigências de infraestrutura, áreas públicas obrigatórias e prazos de aprovação podem mudar completamente a conta. Por isso, o loteamento bem-sucedido começa muito antes do projeto: começa no estudo de viabilidade.

Loteamento ou desmembramento?

A Lei Federal nº 6.766/1979 define as duas formas de parcelamento do solo urbano:

• Loteamento: subdivisão da gleba em lotes com abertura de novas vias ou prolongamento das existentes.
• Desmembramento: subdivisão que aproveita o sistema viário existente, sem abrir novas vias.

A lei também prevê o loteamento de acesso controlado, e o Código Civil disciplina o condomínio de lotes, figuras com regras próprias que devem ser avaliadas conforme o produto pretendido.

Etapa 1: estudo de viabilidade

Antes de investir em projetos, é preciso saber se e como a gleba pode ser loteada:

• Zoneamento e parâmetros urbanísticos, como tamanho mínimo de lote e usos permitidos.
• Restrições ambientais: cursos d'água, áreas de preservação permanente, vegetação e áreas alagáveis.
• Topografia, declividades e condições do solo.
• Disponibilidade de infraestrutura: água, esgoto, energia e acesso viário.
• Área líquida vendável depois das vias, áreas verdes e institucionais.
• Estimativa de custos de infraestrutura e de aprovação.

Veja também como funciona o estudo de potencial construtivo para lotes e terrenos.

Etapa 2: diretrizes e projetos

Com a viabilidade confirmada, o empreendedor solicita ao município as diretrizes para o uso do solo, o traçado dos lotes, o sistema viário e a localização das áreas públicas. Com base nelas, são desenvolvidos:

• Projeto urbanístico, com quadras, lotes, vias, áreas verdes e institucionais.
• Projetos de infraestrutura: terraplenagem, drenagem pluvial, pavimentação, redes de água, esgoto e energia, iluminação pública e sinalização.
• Estudos e licenças ambientais, conforme a exigência dos órgãos competentes.
• Memorial descritivo e cronograma de execução das obras.

A lei exige lotes com área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências ou em casos específicos de urbanização. Cada município pode ter regras mais restritivas.

Etapa 3: aprovação e registro

Aprovado o projeto, o loteador deve submetê-lo ao Registro de Imóveis no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. O registro exige, entre outros documentos, a comprovação da execução das obras exigidas ou a aprovação de um cronograma de execução, com duração máxima de quatro anos, prorrogável nos termos da lei, acompanhado de instrumento de garantia.

Etapa 4: obras e entrega

Com o loteamento registrado, as obras de infraestrutura são executadas conforme o projeto e o cronograma aprovados, com fiscalização do município. A gestão da obra, das vendas e dos documentos ao mesmo tempo é um desafio, e um sistema de gestão de loteamentos ajuda a manter tudo sob controle. Se o empreendimento gerar tráfego relevante, pode ser necessário avaliar o estudo de tráfego para EIV.

No loteamento, cada metro quadrado perdido por uma restrição descoberta tarde sai direto da margem do empreendimento.

Como a Plano Certo apoia loteadores

1. Viabilidade: análise técnica, urbanística e ambiental preliminar da gleba.
2. Projetos: urbanismo e infraestrutura, compatibilizados entre si.
3. Aprovação: apoio técnico no atendimento às exigências dos órgãos.
4. Gestão: sistemas para controlar lotes, vendas, obras e documentos.

A equipe é formada por mestres em Engenharia Urbana e Construção Civil, com experiência em infraestrutura urbana, geoprocessamento e tecnologia.

O próximo passo

Antes de comprar uma gleba ou contratar projetos, invista na viabilidade. É ela que mostra quantos lotes são possíveis, quanto custa a infraestrutura e quais riscos precisam ser tratados desde o início.